Budowa domu dla wielu jest dziełem życia. Inwestycją, która pochłania tak ogromne zasoby zarówno pieniężne, jak i czasowe, że zwykle starcza sił i możliwości jedynie na jeden dom. Dla jednych budowa domu jest wyzwaniem i swego rodzaju przygodą, a dla innych przykrym zderzeniem z formalnościami prawnymi i trudnościami budowlanymi. Jak zbudować dom, aby była to inwestycja w jak największym stopniu gładka i bezproblemowa, a co za tym idzie kojarzyła się po latach z miłymi wspomnieniami?

Budowa domu – jak zacząć?

Powszechną opinią wśród osób planujących budowę domu jest przeświadczenie o trudach związanych z budową. O tym, jak bardzo jest to proces skomplikowany i kłopotliwy. Do rangi legend urastają przekazywane ustnie historie o podwykonawcach i niewywiązujących się z terminów dostawcach.

Jeśli by jednak zapytać o to wszystko osobę, która ma budowę domu już za sobą, z całą pewnością odpowie, że jak tylko nastąpiło pierwsze wbicie łopaty w ziemie, to właściwie było już po wszystkim, a cała budowa to była igraszka w porównaniu z formalności, które należało wcześniej odhaczyć.

Po pierwsze działka

Zanim zaczniemy myśleć jak zbudować dom, powinniśmy zastanowić się nad zakupem odpowiedniej działki. Wydaje się to oczywiste ale, wiele osób marzących o własnym domu zaczyna ten proces przeglądając tanie projekty domów. Jest to ogromny błąd, ponieważ dopasowanie działki do planów domu jest znacznie trudniejsze i kosztowniejsze niż planów do działki.

Wybieranie działki powinno być uzależnione całkowicie od jej lokalizacji i usytuowania. Warto jest w tym wypadku zapoznać się z planami zagospodarowania przestrzennego, aby nie było na późniejszych etapach inwestycji przykrych niespodzianek.

Warto jest na tym etapie zwrócić również uwagę na ewentualne gotowe przyłączą gazu, wody, czy energii elektrycznej, których obecność będzie tylko na plus.

Po drugie projekt domu

Posiadając już działkę nie pozostaje nic innego, jak tylko wybrać odpowiedni projekt domu, których są tysiące, jeśli nie setki tysięcy. Możemy zdecydować się na projekt z katalogu lub zgłosić się do architekta ze zleceniem wykonania unikatowego projektu.

Tak czy inaczej, konieczne będzie naniesienie projektu na mapy, ale to już wykonana za nas architekt, który dodatkowo zadba o wszystkie pozostałe aspekty dotyczące budowy domu. Odpowiednie kwalifikacje są często niezbędne jeżeli chodzi o to jak zbudować dom. Architekt w szczególności powinien zwrócić uwagę na: dopasowanie fundamentów do warunków geologicznych panujących na danym terenie, sposobie ogrzewania i wentylacji budynku, a także o poprawnym zlokalizowaniu przyłączy mediów.

Podsumowując, aby projekt budowy spełniał wszelkie wymogi prawne, konieczne jest aby zawierał w sobie:

  • projekt uzbrojenia terenu
  • usytuowania wraz z obrysem na mapie wszystkich planowanych obiektów budowlanych
  • oznaczenie granic działki
  • plany zieleni i układ komunikacyjny
  • sposób odprowadzania ścieków i przyłącza pozostałych mediów

Wyposażeni w tak sporządzony plan możemy przejść do dalszych punktów formalnych na drodze do rozpoczęcia budowy.

Zaczynamy budowę od… formalności?

Pierwszym krokiem jest upewnienie się, czy na zakupionej działce na pewno możemy prowadzić budowę. Nie chodzi tu o zagadnienie techniczne jak zbudować dom, tylko o formalności. Zależy to od planów zagospodarowania przestrzennego, które określają charakter i przeznaczenie każdej działki. Jeśli nasza działka jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego i nie ma ku rozpoczęciu budowy żadnych przeciwwskazań, temat ten zostaje w tym momencie zamknięty.

Sprawa się nieco komplikuje w chwili, gdy jest inaczej. W takiej sytuacji konieczne jest wystosowanie wniosku o warunki zabudowy. Aby móc to zrobić konieczna będzie wizyta w wydziale geodezji i ewidencji gruntów celem uzyskania wypisu z rejestru gruntów i stosownych map, które należy złożyć razem z wnioskiem oraz nowym konceptem zagospodarowania danego terenu wraz z umowami zawartymi z dostawcami mediów.

Po potwierdzeniu lub wprowadzeniu zmian w planach zagospodarowania przestrzennego, czeka nas kolejny krok. Aby móc legalnie rozpocząć budowę domu, bez posądzenia o samowole budowlaną i narażanie się z tego tytułu na przykrości, konieczne jest zgłoszenie rozpoczęcia budowy lub w szczególnych przypadkach wystąpienia o pozwolenie na budowę. Konieczne jest ono gdy:

  • obszar oddziaływania budynku na naszej działce jest mniejszy niż 4m
  • zacienienie budynku wychodzi poza granice działki

W obu przypadkach konieczne będzie dostarczenie do starostwa powiatowego:

  • czterech egzemplarzy planów budowy
  • oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością
  • pozytywną decyzje o warunkach zabudowy

Po otrzymaniu stosownych dokumentów, starosta w przypadku zgłoszenia budowy ma 30 dni na wniesienie sprzeciwu wobec otrzymanego wniosku, a w przypadku pozwolenia na budowę 65 dni. Jeśli w ciągu tego okresu czasu nie otrzymamy żadnej informacji ze strony urzędu oznacza to jedno, możemy przystąpić do budowy domu. Warto jest w tym miejscu jednak nadmienić, że prace budowlane na działce muszą się rozpocząć maksymalnie do 3 lat od terminu, który zawarliśmy w zgłoszeniu budowy, Po przekroczeniu tego czasu zgłoszenie traci swoją ważność i cały proces formalny trzeba rozpoczynać na nowo.